Собственность на многолетние насаждения

Собственность на многолетние насажденияВ случае, когда право собственности на многолетние насаждения было зарегистрировано за лицом после вступления в силу Федерального закона “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации”, оно не может приобрести право собственности на земельные участки, занятые этими насаждениями, по правилам ст. 36 ЗК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 2 июня 2016 г. № 306-ЭС15-20155)

Предприниматель (покупатель) и учреждение (продавец) заключили договор купли-продажи зеленых неплодоносящих насаждений от 8 декабря 2006 г.

В 2007 году предприниматель обратился в суд с иском к учреждению о признании права собственности на многолетние насаждения как объекты недвижимости. Решением суда требования предпринимателя удовлетворены, поскольку ответчик иск признал. Суд также обязал регистрирующий орган зарегистрировать за предпринимателем право собственности на многолетние насаждения как объект недвижимости.

На основании указанного решения регистратор зарегистрировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  право собственности предпринимателя на многолетние насаждения — сосновые деревья в количестве 1733 штук и площадью 4,45 га.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом заключило с предпринимателем (арендатором) договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, на котором расположены многолетние насаждения, на срок с 2007 по 2056 год.

В дальнейшем территориальное управление Росимущества (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи указанного земельного участка. Участок передан покупателю, и за ним было зарегистрировано право собственности.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось с иском в суд к территориальному управлению Росимущества и предпринимателю о признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности предпринимателя на земельный участок отсутствующим.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды исходили из того, что до вступления в силу Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации” многолетние насаждения в соответствии со ст. 130 ГК РФ были отнесены к объектам недвижимости.

Право собственности предпринимателя на многолетние насаждения, возникшее на основании договора купли-продажи от 8 декабря 2006 г., регистратор зарегистрировал по решению суда в соответствии с правилами п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Поскольку право собственности предпринимателя на многолетние насаждения зарегистрировано на основании решения суда, которым установлен факт возникновения отношений по приобретению предпринимателем многолетних насаждений до вступления в силу Федерального закона “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации”, у арбитражного суда не имеется оснований для признания этого права отсутствующим.

С учетом того, что принадлежащие предпринимателю многолетние насаждения находятся в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости, он был вправе требовать предоставления в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ земельного участка под таким объектом в силу п. 20 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения”, поскольку законодатель признал многолетние насаждения в качестве объектов недвижимости и после вступления в силу Федерального закона “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации” при наличии соответствующей государственной регистрации права.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 2 июня 2016 г. отменила названные судебные акты, признала отсутствующим право собственности предпринимателя на многолетние насаждения, недействительным договор купли-продажи земельного участка и направила дело на новое рассмотрение в части применения последствий недействительности этой сделки по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В силу ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации”, к недвижимым вещам относились леса и многолетние насаждения.

Статьями 16 и 22 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ и абз. 3 ст. 1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” внесены изменения об исключении лесов и многолетних насаждений из перечня недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 40 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ предусмотрено, что данный Закон, в том числе ст.ст. 16 и 22, вступает в силу со дня его официального опубликования. Закон опубликован в “Российской газете” от 8 декабря 2006 г. № 277.

Ни Росимущество, ни территориальное управление Росимущества не были привлечены к участию в деле о признании права собственности на многолетние насаждения за предпринимателем, иск был удовлетворен ввиду признания его ответчиком (учреждением), поэтому выводы суда по данному делу не имеют преюдициального значения для настоящего дела.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Право собственности Российской Федерации на земельный участок, на котором расположены многолетние насаждения, зарегистрировано 29 ноября 2007 г. как ранее возникшее право.

Поскольку право собственности предпринимателя на многолетние насаждения, расположенные на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, зарегистрировано как на объект недвижимости после того, как на законодательном уровне данные объекты были исключены из перечня объектов недвижимости, права на которые подлежали государственной регистрации, у судов не было оснований для отказа в удовлетворении требования Росимущества о признании такого права отсутствующим.

Согласно п. 20 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения” граждане и юридические лица, право собственности которых на многолетние насаждения зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ до дня вступления в силу Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ, приобретают земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся указанные многолетние насаждения, без торгов в собственность или в аренду по выбору указанных граждан и юридических лиц в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Приведенной нормой предусмотрено право на приватизацию земельных участков, занятых многолетними насаждениями, исключительно лицами, за которыми зарегистрировано право собственности на многолетние насаждения до 8 декабря 2006 г., т.е. в период, когда в соответствии с законодательством такие объекты признавались недвижимостью. Законодательством не предусмотрена ни возможность регистрации права собственности на многолетние насаждения после вступления в силу Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ, ни право на выкуп земельных участков, занятых насаждениями, право собственности на которые было зарегистрировано после вступления в силу этого Закона.

Поскольку право собственности предпринимателя на многолетние насаждения зарегистрировано 6 марта 2007 г., т.е. после вступления в силу Федерального закона “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации”, и у него отсутствовало исключительное право на выкуп находящегося в федеральной собственности земельного участка, занятого насаждениями, договор купли-продажи земельного участка площадью 44 561 кв.м в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением требований п. 20 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), посягающей на публичные интересы, касающиеся использования земельного участка, находящегося в публичной собственности.