С заявлением об осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться арендатор, с которым заключен договор аренды на срок более пяти лет, зарегистрированный в установленном порядке. Кадастровый учет арендуемого земельного участка в иных случаях маловероятен.
Судебная практика. Кадастровый учет арендуемого земельного участка
Между органом местного самоуправления (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем (арендатор) 24 сентября 2008 г. был заключен договор аренды земельного участка на срок три года. Указанный договор и обременение в виде аренды были зарегистрированы в установленном порядке.
29 сентября 2015 г. индивидуальный предприниматель обратился в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете изменения земельного участка, ссылаясь на то, что владеет и пользуется земельным участком по договору аренды, запись о котором внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, более пяти лет.
Кадастровый учет арендуемого земельного участка не был произведен в заявителном порядке и орган кадастрового учета отказал в кадастровом учете, указав, что с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, поскольку договор аренды земельного участка был заключен на срок менее пяти лет.
Считая данный отказ незаконным, так как договор аренды был продлен на тех же условиях на неопределенный срок, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием о признании недействительным решения кадастровой палаты.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя судами было отказано в связи со следующим.
Судами установлено, что договор аренды был заключен с заявителем на срок три года, однако был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя. В связи с возобновлением действия договора срок пользования земельным участком фактически составил более пяти лет. Однако в силу ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре с заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Из содержания приведенной нормы следует, что законом установлены несколько условий для обращения арендатора с заявлением об осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка:
- предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
- договор аренды заключен на срок более пяти лет;
- договор аренды прошел государственную регистрацию, что следует из указания на срок заключения договора.
Тот факт, что в рассматриваемом случае договор был продлен на неопределенный срок и фактический период пользования составил более пяти лет, не может быть отождествлен с фактом заключения договора на срок более пяти лет.
Указанная норма является императивной и не допускает расширительного толкования во избежание создания возможности внесения в кадастр недвижимости недостоверных данных на основании заявления лица, сведения о котором после возобновления договора аренды не отражены в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В другом деле общество, являющееся арендатором муниципального земельного участка на основании договора, заключенного на срок более пяти лет, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения органа кадастрового учета об отказе в осуществлении учета изменений объекта недвижимости.
При рассмотрении спора судами было установлено, что вопреки требованиям земельного законодательства договор аренды земельного участка, заключенный на срок более пяти лет, не был зарегистрирован, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали какие-либо сведения об обществе как о лице, обладающем правом аренды на данный земельный участок.
Суды признали, что до регистрации договора аренды общество не может в отношении заявленного земельного участка считаться надлежащим лицом, обратившимся с заявлением об осуществлении кадастрового учета соответствующих изменений.
В связи с изложенным отказ в осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка признан арбитражным судом законным и соответствующим п. 5 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре.
При этом кадастровый учет объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, осуществляется на основании заявления всех его собственников. Отсутствие волеизъявления одного из них является основанием для отказа в кадастровом учете сведений об объекте недвижимости.