В соответствии со ст. 40 Конституции России каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Компенсация разницы при изъятии жилья

Ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.

Судебная практика

П., Н., И. обратились в суд с иском к местной администрации об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении соглашения об изъятии принадлежащего истцам на праве собственности жилого помещения.

Как установлено судом, истцы являются сособственниками спорной квартиры.

Заключением межведомственной комиссии жилой дом, в котором расположена указанная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу. Данный жилой дом включен в список домов, участвующих в адресной Программе Архангельской области “Переселение граждан из аварийного жилищного фонда” на 2013-2017 годы, утвержденной постановлением правительства Архангельской области от 23.04.2013 года № 173-пп.

В силу распоряжения местной администрации от 10.02.2016 г. № 65-риз указанная квартира истцов подлежит изъятию.

Соглашением от 21.11.2017 г. стороны предусмотрели изъятие принадлежащего истцам на праве собственности жилого помещения с предоставлением взамен другого жилого помещения с доплатой за предоставляемое жилое помещение в размере 1813000 руб.

Доплата обусловлена разницей между рыночной стоимостью предоставляемого собственникам жилого помещения (4192000 руб.) и рыночной стоимостью изымаемого жилого помещения (2379000 руб.).

Указанное соглашение было подписано истцами с учетом протокола разногласий к соглашению, в котором собственники выразили несогласие с пунктами соглашения, предусматривающими предоставление жилого помещения взамен изымаемого при условии доплаты в пользу муниципального органа разницы между выкупной стоимостью изымаемого жилого помещения и рыночной стоимостью предоставляемой квартиры.

Протоколом согласования разногласий к протоколу разногласий к договору местная администрация не согласилась с предложенной истцами редакцией договора, оставив условия в первоначальном виде.

Разрешая спор и возлагая обязанность на ответчика предоставить истцам жилое помещение, суд первой инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 года № 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” указал, что, поскольку жилой дом, в котором находится принадлежащее истцам жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу и включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, истцами избран способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения в собственность взамен аварийного, следовательно, требования местной администрации о выплате собственниками разницы стоимости между изымаемым и предоставленным за счет муниципальной казны жилыми помещениями являются незаконными, в связи с чем удовлетворил заявленные требования частично.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия указала на то, что жилищное законодательство предусматривает в отсутствие соглашения сторон возникновение обязанности собственника изымаемого жилого помещения в случае предоставления жилого помещения стоимостью выше выкупной цены оплатить разницу между ними. Ввиду превышения стоимости нового жилого помещения над выкупной ценой изымаемой квартиры местной администрацией в проект соглашения включено условие о выплате истцами денежной суммы в счет имеющейся разницы, с чем они не согласились. Указанные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о недостижении органом местной власти и истцами соглашения относительно условий изъятия у них жилого помещения и предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого.

Поскольку, обращаясь в суд, истцы настаивали на заключении соглашения в редакции, не предусматривающей доплаты разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и выкупной ценой изымаемого жилого помещения, что противоречит действующему законодательству, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям (№ 1-КГ19-9).

Федеральный закон от 21.07.2007 года № 185-ФЗ в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (ст. 1).

В п. 3 ст. 2 этого Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст.ст. 32, 86, чч. 2 и 3 ст. 88 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Разделом V Программы предусмотрено, что в рамках реализации мероприятий Программы по заявкам Архангельской области, одобренным правлением фонда после 01.08.2013 г., т.е. начиная со второго этапа Программы, при строительстве и (или) приобретении жилых помещений оплата общей площади построенных и (или) приобретенных жилых помещений в размере, превышающем общую площадь соответствующих расселяемых жилых помещений, осуществляется за счет средств фонда и областного бюджета. При этом стоимость приобретенного и (или) построенного жилого помещения за счет средств фонда и областного бюджета не может превышать стоимость переселения соответствующего многоквартирного дома за счет средств фонда и областного бюджета, которая рассчитана в соответствии с разделом III Программы и указана в приложении № 1 к Программе. В случае если стоимость приобретаемого и (или) строящегося жилого помещения в рамках Программы превышает стоимость переселения, определенную в соответствии с Программой исходя из общей площади расселяемого жилого помещения соответствующего многоквартирного дома, данное превышение оплачивается за счет средств местного бюджета муниципального образования, на территории которого находится расселяемый многоквартирный дом.

Гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, предоставляется право выбора в соответствии со ст. 32 ЖК РФ получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения или по соглашению с собственником ему предоставляется другое жилое помещение.

Таким образом, ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.

Данный вывод также подтверждается разделом VI Программы, который не содержит положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья. Согласно указанному разделу источниками финансирования Программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства фонда.